Uvod
Predpogodba je pravni dokument, s katerim se prodajalec in kupec zavežeta, da bosta pozneje sklenila glavno kupoprodajno pogodbo.
Najpogosteje se uporablja, ko kupec še nima urejenega financiranja, nepremičnina še ni pravno pripravljena za prodajo ali ko je treba med strankama zagotoviti zavezujoč dogovor.
V tem vodiču pojasnjujemo, kdaj je predpogodba smiselna, kaj mora vsebovati in kako se obe strani lahko zaščitita.
1. Kdaj se uporablja predpogodba
Predpogodba se najpogosteje sklene v naslednjih primerih:
- kupec čaka na odobritev stanovanjskega kredita,
- prodajalec mora urediti zemljiškoknjižno stanje ali pridobiti uporabno dovoljenje,
- stranki želita zakleniti ceno in pogoje do sklenitve glavne pogodbe,
- ena od strank želi dokaz zaveze pred končno odločitvijo.
Predpogodba ima pravno veljavo in zavezuje obe strani, da pogodbo v določenem roku skleneta.
2. Pravni učinek predpogodbe
Predpogodba ni le “namen”, ampak obveza, da se pozneje sklene kupoprodajna pogodba pod dogovorjenimi pogoji.
Če ena stranka pozneje odkloni podpis glavne pogodbe brez utemeljenega razloga, ima druga stranka pravico:
- zahtevati izpolnitev pogodbe (prisilno sklenitev), ali
- zahtevati povračilo škode zaradi neizpolnitve.
Zato mora biti predpogodba sestavljena natančno in po zakonu.
3. Kaj mora predpogodba vsebovati
Da bi bila veljavna, mora predpogodba vsebovati vse bistvene elemente poznejše pogodbe:
- osebne podatke prodajalca in kupca,
- natančen opis nepremičnine (parcelna številka, katastrska občina, površina, naslov),
- dogovorjeno kupnino,
- rok za sklenitev glavne pogodbe,
- določilo o ari ali varščini (če se plača ob podpisu predpogodbe),
- podpis obeh strank in notarsko overitev.
Če se v predpogodbi določi ara, ta potrjuje resnost namena obeh strank.
4. Ara in varščina v predpogodbi
Ara je znesek, ki ga kupec običajno plača ob podpisu predpogodbe kot jamstvo, da bo pogodbo pozneje tudi sklenil.
- Če kupec odstopi, aro izgubi.
- Če odstopi prodajalec, mora vrniti dvojno aro.
- Če se pogodba izpolni, se ara šteje kot del kupnine.
Ara ni obvezna, vendar močno poveča varnost obeh strani.
5. Rok za sklenitev glavne pogodbe
V predpogodbi mora biti določen točen rok, do katerega morata stranki podpisati glavno pogodbo.
Če tega roka ni, zakon določa, da mora biti pogodba sklenjena v enem letu od podpisa predpogodbe.
Po izteku roka obveznost preneha, razen če se stranki dogovorita za podaljšanje.
6. Overitev in vpis predpogodbe v zemljiško knjigo
Če kupec že plača aro ali del kupnine, lahko zahteva, da se predpogodba zaznamuje v zemljiški knjigi.
S tem se zavaruje, da prodajalec nepremičnine ne more prodati nekomu drugemu.
Zaznamba velja največ eno leto in se izbriše po sklenitvi ali odstopu od pogodbe.
7. Pogoste napake pri sklepanju predpogodb
- pogodba ni notarsko overjena,
- v njej manjkajo bistveni podatki o nepremičnini,
- rok za sklenitev glavne pogodbe ni določen,
- ara ni jasno opredeljena,
- predpogodba ni vpisana v zemljiško knjigo kljub vnaprejšnjemu plačilu.
Vsaka od teh napak lahko povzroči izgubo are ali nezmožnost uveljavljanja pravic.
8. Kdaj predpogodbe ne potrebujete
Predpogodba ni potrebna, če je mogoče glavno pogodbo skleniti takoj.
V takem primeru se lahko stranki dogovorita za pogodbo s pogojem (npr. pogodba velja, ko banka odobri kredit), kar skrajša postopek in zmanjšuje stroške.
9. Povzetek
Predpogodba je koristno orodje, kadar stranki še ne moreta takoj skleniti glavne pogodbe.
Omogoča varnost in zavezo, da se posel izvede pod dogovorjenimi pogoji.
Ključni elementi so: natančen opis nepremičnine, kupnina, rok, ara in overitev.
Za popolno zaščito se priporoča notarska overitev in zaznamba v zemljiški knjigi, če pride do predplačila.