Uvod
Prenos nepremičnine z darilno pogodbo je pogost med družinskimi člani – starši otrokom, zakonci med seboj ali stari starši vnukom. Čeprav gre za darilo, postopek ni popolnoma brez formalnosti.
Darilna pogodba mora biti pisna, overjena in vpisana v zemljiško knjigo, da je pravno veljavna. V tem vodiču pojasnjujemo, kako jo pravilno sestaviti, kakšne so davčne obveznosti in kdaj jo je mogoče razveljaviti.
1. Kaj je darilna pogodba
Darilna pogodba je pravni posel, s katerim darovalec brezplačno prenese lastninsko pravico na nepremičnini na obdarjenca.
Darovalec s tem trajno izgubi lastništvo, obdarjenec pa pridobi vse pravice in obveznosti, povezane z nepremičnino.
Za veljavnost mora pogodba:
- biti v pisni obliki,
- vsebovati natančen opis nepremičnine,
- biti notarsko overjena,
- vključevati zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastništva.
2. Vsebina darilne pogodbe
Veljavna darilna pogodba za nepremičnino mora vsebovati:
- osebne podatke obeh strank,
- opis nepremičnine (parcelna številka, katastrska občina, površina, naslov),
- izrecno izjavo darovalca, da podarja nepremičnino,
- izjavo obdarjenca, da darilo sprejema,
- zemljiškoknjižno dovolilo,
- morebitne pogoje (npr. pravica do bivanja darovalca),
- podpisa obeh strank.
Če pogodba vsebuje dodatne pogoje (npr. dosmrtno bivanje darovalca), mora biti to jasno navedeno in natančno določeno.
3. Overitev in vpis v zemljiško knjigo
Tako kot pri kupoprodajni pogodbi mora biti tudi darilna pogodba notarsko overjena, sicer je ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo.
Po overitvi jo obdarjenec skupaj z dokazilom o plačilu davka vloži na sodišče za vpis lastninske pravice.
Šele po vpisu v zemljiško knjigo obdarjenec postane uradni lastnik.
4. Davki pri darilni pogodbi
Davek pri darilni pogodbi je odvisen od sorodstvenega razmerja med darovalcem in obdarjencem.
a) Oproščeni davka:
Darila med ožjimi družinskimi člani so oproščena plačila davka.
Sem spadajo:
- zakonec ali zunajzakonski partner,
- otroci, posvojenci, vnuki,
- starši in stari starši.
Za te osebe ni davčne obveznosti, a je treba darilo vseeno prijaviti FURS-u.
b) Obdavčeni prenosi:
Za vse druge osebe (npr. bratje, sestre, prijatelji) velja davek na dediščine in darila, ki se obračuna po stopnjah od 5 % do 39 %, odvisno od vrednosti nepremičnine in razreda sorodstva.
5. Postopek prijave in odmere davka
Po sklenitvi pogodbe mora obdarjenec v 15 dneh oddati napoved za odmero davka na FURS.
Postopek:
- Priloži darilno pogodbo.
- FURS oceni vrednost nepremičnine.
- Izda odločbo o oprostitvi ali plačilu davka.
Brez potrditve FURS-a sodišče ne bo izvedlo vpisa lastništva.
6. Razlika med darilno in izročilno pogodbo
Pri prenosih znotraj družine se pogosto uporablja tudi izročilna pogodba.
Glavna razlika:
- darilna pogodba pomeni dokončen prenos brez povratnih obveznosti,
- izročilna pogodba pa običajno vključuje povračilo ali pogoj, npr. skrb za starše, pravico bivanja ali delitev premoženja med dediči.
Izročilna pogodba je bolj primerna pri urejanju dedovanja in delitvi premoženja za življenja.
7. Kdaj se darilna pogodba lahko razveljavi
Darovalec lahko darilo prekliče v izjemnih primerih, ko:
- obdarjenec hudo krši odnos do darovalca (npr. nasilje, zanemarjanje),
- obdarjenec noče izpolniti obveznosti, ki so bile dogovorjene v pogodbi (npr. pravica bivanja),
- pride do sporazumnega razveljavljanja pogodbe.
Preklic mora biti izveden pisno in običajno potrjen s sodno odločbo.
8. Povzetek
Darilna pogodba je varen in pogost način prenosa nepremičnine med družinskimi člani.
Za njeno veljavnost so potrebni:
- pisna oblika in notarska overitev,
- zemljiškoknjižno dovolilo,
- prijava FURS-u in vpis v zemljiško knjigo.
Darila med ožjimi sorodniki so oproščena davka, pri drugih pa je obdavčitev odvisna od vrednosti in razreda sorodstva.
Pred podpisom je priporočljivo, da pogodbo pregleda notar ali pravni strokovnjak.