Uvod
Ko je kupoprodajna pogodba za nepremičnino podpisana, postopek še ni končan. Kupec postane uradni lastnik šele po overitvi pogodbe in vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ti koraki so ključni za pravno varnost in popoln prenos lastništva. V tem vodiču pojasnjujemo, kaj se zgodi po podpisu pogodbe, kje urediti overitev in kako poteka vpis v zemljiško knjigo.
1. Overitev podpisov pri notarju
Prvi korak po podpisu pogodbe je overitev podpisov obeh strank pri notarju.
Overitev potrjuje, da sta prodajalec in kupec resnično podpisala pogodbo in da sta se prostovoljno strinjala s pogoji.
Postopek:
- Notar preveri osebne dokumente obeh strank.
- Pogodbo pregleda in potrdi veljavnost listine.
- Overitev zabeleži z žigom in podpisom.
Brez overitve pogodba ni primerna za vpis v zemljiško knjigo.
Strošek overitve znaša približno 20–50 €, odvisno od dolžine pogodbe in števila podpisov.
2. Plačilo davka na promet nepremičnin
Po podpisu pogodbe mora prodajalec v 15 dneh vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin pri Finančni upravi RS (FURS).
Stopnja davka je 2 % od prodajne vrednosti.
Davčna odločba je običajno izdana v nekaj tednih, po plačilu pa FURS izda potrdilo o plačanem davku, ki je obvezno za nadaljnji vpis lastništva.
Če gre za novogradnjo, se davek na promet nepremičnin ne plača, saj je vključen DDV.
3. Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacija)
Kupoprodajna pogodba mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo, to je izjava prodajalca, da dovoljuje vpis lastninske pravice na kupca.
Če ta izjava ni v pogodbi, jo mora prodajalec naknadno izdati in notarsko overiti.
Brez dovolila sodišče ne more izvesti vpisa in prenos lastništva ni mogoč.
4. Vloga za vpis v zemljiško knjigo
Ko imate overjeno pogodbo in potrdilo o plačanem davku, lahko vložite predlog za vpis lastninske pravice.
Vlogo lahko oddate:
- elektronsko preko portala eZK (https://evlozisce.sodisce.si/), ali
- osebno na okrožnem sodišču glede na lokacijo nepremičnine.
K vlogi je treba priložiti:
- kupoprodajno pogodbo (overjeno),
- potrdilo o plačanem davku,
- dokazilo o plačani sodni taksi (navadno 40–50 €).
Sodišče nato preveri listine in, če je vse pravilno, izvede vpis lastništva.
5. Trajanje postopka in obvestilo o vpisu
Postopek vpisa običajno traja od nekaj dni do treh tednov, odvisno od obremenjenosti sodišča.
Ko je vpis končan, prejme kupec sklep o vpisu v elektronski ali pisni obliki.
Od tega trenutka je kupec uradni lastnik nepremičnine.
6. Kaj pomeni plomba v zemljiški knjigi
Ko vlogo za vpis oddate, se v zemljiški knjigi takoj pojavi plomba – oznaka, da je v teku postopek vpisa.
Plomba je začasna in se odstrani, ko je vpis zaključen.
Medtem nepremičnina ni prosto razpoložljiva za nove vpise (npr. druge hipoteke).
7. Pogoste napake pri postopku
- pogodba ni pravilno overjena,
- manjkajoča klavzula o dovoljenju za vpis,
- neplačan davek na promet nepremičnin,
- napačno izpolnjena ali nepopolna vloga za vpis,
- nepremičnina ima v zemljiški knjigi plombo ali zaznambo spora.
V takih primerih lahko sodišče vlogo zavrne ali postopek podaljša.
8. Povzetek
Postopek po podpisu pogodbe obsega tri ključne korake:
- Overitev podpisov pri notarju,
- plačilo davka in pridobitev potrdila FURS-a,
- vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Šele z dokončnim vpisom postane kupec uradni lastnik nepremičnine.
Natančna priprava dokumentacije in pravilna izvedba postopka sta najboljša zaščita pred pravnimi zapleti.